不動産投資を始める前に、僕が「元入居者」目線で考えていること

最近、不動産投資の話をよく耳にする。FIREを目指している僕にとっても、家賃収入という「働かなくても入ってくるお金」は魅力的に見える。だから正直、興味はある。

でも今のところ、僕はまだ物件を買っていない。理由は「怖いから」ではなく、「自分がどんな物件を良い・悪いと判断できるのか、まだ言語化できていないから」だ。今日はその手前で僕が考えていることを、一つだけ深掘りしたい。

僕の判断基準は、学生時代の「最悪の部屋」から来ている

学生時代、僕は最寄り駅がない場所に住んでいた。徒歩圏にあるのは時給の安いコンビニだけ。スーパーもなく、食材はドラッグストアの野菜と冷凍食品でしのいでいた。食費は月1万円。今思えば、家賃が安いという理由だけで選んだ、生活のしにくい部屋だった。

この経験が、不動産を考えるときの僕の軸になっている。物件情報サイトで利回りや価格を見るより先に、僕はいつもこう自問する。「昔の、お金のなかった自分は、この部屋に住みたいと思うだろうか？」

不動産投資の本を読むと、利回り・空室率・出口戦略と、数字の話がたくさん出てくる。もちろん大事だ。でも家賃を払うのは生身の人間で、その人が「住み続けたい」と思わなければ、利回りの数字はただの皮算用になる。僕は入居者として不便な部屋の辛さを体で知っているぶん、その視点だけは誰よりリアルに持てる気がしている。

レバレッジという言葉に、僕が慎重になる理由

不動産投資のもう一つの顔は「借金をして買う」こと、つまりレバレッジだ。ここで僕の過去の失敗が効いてくる。

僕はFXの自動売買で15万円、仮想通貨で10万円を溶かしている。合計25万円。あのとき学んだのは「自分は、うまくいく前提で物事を考えるクセがある」という自分の弱点だった。この話はお金の勉強で一番大切なのは「自分を知る」ことにも書いた。

レバレッジは、うまくいく前提だと利益を大きくしてくれる。でも空室が続いたり、金利が上がったり、修繕費がかさんだりすると、今度は損失を大きくする方向に働く。僕のように「明るい未来ばかり想像してしまう人間」がフルローンで突っ込んだら、25万円では済まない金額で同じ失敗を繰り返す。だから僕は、不動産に手を出すなら「最悪の月がしばらく続いても、給料と現金だけで返済が回る」範囲でしか動かないと決めている。今のNISA中心の積立を崩してまで急ぐつもりはない。

今は「買う練習」より「見る練習」の時期

じゃあ何もしていないかというと、そうでもない。僕がやっているのは、物件を買う前の「目を鍛える」作業だ。

具体的には、自分が今住んでいるエリアや過去に住んだ街の賃貸物件を、投資家の目でこっそり眺めている。「この家賃は妥当か」「駅からの距離と価格は釣り合っているか」「昔の自分なら住むか」。買わなくてもできるこの観察を続けるうちに、数字と現実がだんだん結びついてくる感覚がある。

不動産投資は、株のように100円から始められるものじゃない。だからこそ、始める前の「見る時間」がそのまま失敗の確率を下げてくれると思っている。僕にとって最初の物件を選ぶ基準は、利回りの数字より前に「昔の自分が、ここに住んで少しでも救われるか」だ。そこがブレなければ、たぶん大きくは外さない。

※投資は自己責任です。不動産・株式ともに元本割れのリスクがあります。